Par Me Samuel CORNUT, Avocat aux Barreaux de Lyon, Vienne et de l'Ardèche

Votre locataire ne paie plus son loyer. Cela peut arriver à tout propriétaire, même le plus prudent. Une perte d'emploi, une séparation, une dépression — les raisons sont souvent humainement compréhensibles. Mais elles ne vous dispensent pas de vos obligations hypothécaires, de vos charges de copropriété, de vos impôts fonciers. La mauvaise nouvelle : la procédure d'expulsion pour loyer impayé est longue, réglementée, et jalonnée de pièges. La bonne nouvelle : cette procédure est balisée et, bien conduite, elle aboutit.

Étape 1 — Le commandement de payer : la formalité incontournable

Avant toute procédure judiciaire, vous devez impérativement faire délivrer un commandement de payer à votre locataire par un commissaire de justice. Ce commandement est un acte officiel qui met formellement en demeure le locataire de régler les loyers impayés dans un délai de deux mois..

Ce délai de deux mois est légalement obligatoire. Il ne peut pas être raccourci, sauf exceptions très limitées. Le commandement de payer doit être adressé simultanément à votre locataire ET à sa caution si vous en avez une. L'oubli de notification à la caution est une erreur fréquente qui rend la caution inopposable ultérieurement.

Cette procédure s'applique à un très large spectre d'infractions du quotidien : violences, conduite en état d'ivresse avec récidive, vols, dégradations, infractions à la législation sur les stupéfiants, conduites sans permis, etc.

Étape 2 — Pendant les deux mois : ne pas rester passif

Le délai de deux mois n'est pas un délai d'attente passive. C'est une période d'action.

• Vérifiez votre assurance loyers impayés (GLI) et notifiez votre assureur immédiatement.
• Tentez un dialogue raisonné et formalisez tout engagement par écrit et signé.
• Constituez votre dossier : quittances, relevés bancaires, bail, état des lieux.

Étape 3 — La saisine du tribunal judiciaire

À l'expiration du délai de deux mois, sans paiement, vous saisissez le tribunal judiciaire du lieu du bien loué par voie d'assignation délivrée par commissaire de justice. Dans cette assignation, vous demandez la constatation de la résiliation du bail, la condamnation au paiement des sommes dues, l'expulsion du locataire et la condamnation aux dépens. L'audience a généralement lieu dans un délai de 2 à 4 mois.

Étape 4 — L'audience et le jugement

À l'audience, le juge entend les deux parties. Le locataire peut demander des délais de paiement — jusqu'à 3 ans dans certains cas. Ces délais suspendent l'exécution de la clause résolutoire mais ne sont pas accordés systématiquement, notamment lorsque la mauvaise foi est manifeste ou que la dette est considérable.

Étape 5 — L'exécution : l'expulsion proprement dite

Le jugement doit être signifié au locataire par commissaire de justice. À compter de cette signification, le locataire dispose d'un délai minimum de deux mois pour quitter les lieux. La trêve hivernale (1er novembre au 31 mars) suspend toutes les expulsions locatives. Si le locataire ne part pas spontanément, le commissaire de justice peut procéder à l'expulsion forcée avec le concours de la force publique.

Les erreurs à ne jamais commettre

Toute expulsion sans décision judiciaire constitue une voie de fait passible de poursuites pénales. Vous ne pouvez donc en aucun cas :

• Prendre les affaires du locataire ou changer les serrures — même en tant que propriétaire.
• Couper l'électricité, le gaz ou l'eau — même si vous supportez les charges.
• Attendre trop longtemps avant d'agir — plus la dette s'accumule, moins vous la récupérez.
• Négocier un départ amiable sans formaliser par écrit devant avocat ou commissaire de justice.